Condôminos: Direitos e Deveres

O presente estudo trará, detalhadamente, quais são os direitos e deveres dos Condôminos, porém, para tanto, alguns itens terão de ser apresentados para compreensão de todos os institutos trazidos pelo Código Civil. Pois bem, primeiramente, ao falarmos desses direitos, importantíssimo saber quem são os Condôminos. E aí, vocês sabem quem são considerados Condôminos, legalmente falando? Condôminos são, em regras gerais, os proprietários, aqueles que detêm o nome na matrícula do imóvel. Já como exceção, o Código Civil traz positivado no corpo do artigo 1.334, em seu parágrafo 2º, a seguinte redação: são equiparados aos proprietários, para os fins deste artigo, salvo disposição em contrário, os promitentes compradores e os cessionários de direitos relativos às unidades autônomas. Ou seja, mesmo que não estejam (tratando-se de exceção) com o nome na matrícula do imóvel, possuem um documento que os equiparam aos proprietários. Pode, ainda, existir mais de um condômino, nos casos de marido e mulher que adquiriram o imóvel na constância do casamento e possuem o regime de comunhão parcial de bens. Agora, se o imóvel for adquirido antes da constância do casamento e o regime for de comunhão parcial de bens, a cônjuge não será considerada Condômina. E os filhos do casal, são considerados Condôminos à luz do Código Civil? Não, eles não detêm a propriedade do imóvel, portanto, não são considerados condôminos. A título de exemplo: os filhos do casal, proprietários do imóvel, para que representem os pais numa eventual Assembleia, será necessário a apresentação de uma procuração com poderes para tal. A partir do acima exposto é possível entendermos, portanto, quais são os direitos e deveres dos Condôminos. Então, vamos a eles. Inicialmente, trataremos acerca dos direitos dos Condôminos, os quais estão expressos no artigo 1.335 do Código Civil, a saber, segue a redação: Art. 1.335. São direitos do condômino: I – usar, fruir e livremente dispor das suas unidades; II – usar das partes comuns, conforme a sua destinação, e contanto que não exclua a utilização dos demais compossuidores; III – votar nas deliberações da assembleia e delas participar, estando quite. Ponto a ponto, esgotaremos o tema. Primeiramente, abordaremos com técnica o inciso I do artigo supramencionado. Usar, fruir e livremente dispor das unidades. Faz parte dos direitos e garantias fundamentais, expressamente previsto no artigo 5º, inciso XXII, da Constituição Federal.  A redação do instituto é a seguinte: é garantido o direito de propriedade. Assim, podemos facilmente dizer que, dentro da normalidade, o Síndico e qualquer outro condômino, sem prévia autorização, não poderá adentar à unidade sem o prévio consentimento do proprietário ou possuidor. Caso o faça, incorrerá no crime de invasão de domicílio, com previsão no artigo 150 do Código Penal. O direito de propriedade, afirmamos oportunamente, não é absolto. Por exemplo, o artigo 1.277, CC, nos diz o seguinte: Art. 1.277. O proprietário ou o possuidor de um prédio tem o direito de fazer cessar as interferências prejudiciais à segurança, ao sossego e à saúde dos que o habitam, provocadas pela utilização de propriedade vizinha. Parágrafo único. Proíbem-se as interferências considerando-se a natureza da utilização, a localização do prédio, atendidas as normas que distribuem as edificações em zonas, e os limites ordinários de tolerância dos moradores da vizinhança. Ou seja, em casos em que um animal da unidade vizinha latir intensamente e quem de direito nada fizer poderá, inclusive, incorrer na Contravenção Penal do artigo 42 (perturbação do sossego). Logo, mesmo tendo a propriedade do imóvel, é vedado a perturbação alheia, inclusive nos horários anteriores às 22h. Para findarmos essa ideia da limitação de propriedade, podemos resumir que a restrição está no direito de vizinhança nos casos que atentem contra a saúde, sossego, segurança e aos bons costumes. Agora abordaremos o item descrito no inciso II do artigo 1.335 do Código Civil, o qual versa sobre o uso das partes comuns. Trata-se do elementar direito de usar das partes comuns, conforme a sua destinação, contanto que não exclua a utilização dos demais compossuidores. As limitações ao direito de usar estão no próprio preceito: o desvio de finalidade e a exclusão de idênticos direitos dos demais condôminos. Válido dizer, nesse mesmo diapasão, que não há previsão legal, tampouco é admitido a aplicação de sanção em desfavor dos inadimplentes. Comumente ocorre de o Gestor do Condomínio vedar ou restringir o uso do inadimplente das partes comuns da edificação (elevador, vaga de garagem, etc.). Isso é vedado, ainda que estejam previstas na convenção ou, ainda, no regimento interno. Possivelmente, caso esse condômino ingresse com uma ação judicial, o condomínio será condenado por perdas e danos. Por fim, sobre o inciso III que tutela as questões do voto nas deliberações da Assembleia e delas participar, desde que estando quite. O Condômino inadimplente, em conformidade com o Código Civil, não pode votar, bem como não pode participar (dar ideias, fomentar o debate, entre outros). O inadimplente, entretanto, pode exercer alguns direitos, dentre os quais: assistir às deliberações da assembleia, sobretudo àquelas atividades que possam decidir sobre aspectos que envolvam o direito de propriedade. Por exemplo: deliberar acerca das vagas de garagens, o fato de estar em mora não dá o direito de o Síndico penalizá-lo com uma vaga ruim em decorrência da inadimplência. Diante do exposto, finalizamos o tema acerca dos direitos dos Condôminos. Agora trataremos sobre o que dispõe o artigo 1.336 do Código Civil. Para tanto, segue a íntegra do dispositivo legal: Art. 1.336. São deveres do condômino: I – contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção; (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004) II – não realizar obras que comprometam a segurança da edificação; III – não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas; IV – dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes. § 1ºO condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito. § 2º O condômino, que não cumprir qualquer dos deveres estabelecidos nos incisos II a IV, pagará a multa prevista no ato constitutivo ou na convenção, não podendo ela ser superior a cinco vezes o valor de suas contribuições mensais, independentemente das perdas e danos que se apurarem; não havendo disposição expressa, caberá à assembléia geral, por dois terços no mínimo dos condôminos restantes, deliberar sobre a cobrança da multa. O primeiro dever legal do Condômino é arcar com a cota condominial. Ocorre que, como regra, esse valor será proporcional às frações ideais, ou seja, no ato constitutivo é atribuído um valor decimal (fração) à cada unidade. Nesse valor, leva-se em conta a área privativa de cada unidade com a somatória da fração ideal das áreas comuns. Essa é a regra! Agora vamos à exceção. Com a vigência da Lei 10.931/04, passou a existir a condição de rateio da cota por unidade autônoma. Para que seja possível, basta a alteração da Convenção do Condomínio – fração de 2/3 – devendo ser deliberada em Assembleia. Sobre o inciso II: não realizar obras que comprometam a segurança da edificação. Temos uma redação, ABNT 16.280/2014, que traz o regramento especial para a realização de obras dentro de um condomínio. Consoante essa norma regulamentadora, temos de obedecer a alguns requisitos. Trarei alguns para melhor entendimento:

• Apresentação do projeto;

• Escopo dos serviços a serem realizados;

• Cronograma da reforma;

• Dados da empresa, profissionais e funcionários envolvidos na realização da reforma;

• Termo de responsabilidade de técnica do projeto; e

• Comunicação ao responsável legal da edificação antes de seu início.

Acima, de forma não exaustiva, expomos alguns tópicos. Válido dizer que o plano de reforma deverá ser elaborado por um profissional habilitado, apresentando os impactos nos sistemas, subsistemas, equipamentos e afins da edificação em comunicado formal para análise antes do início da obra de reforma. Resumidamente: o condômino deverá, sempre, encaminhar o projeto ao Síndico para que possa ter a permissão de início, tendo em vista o objetivo de extinção de quaisquer riscos possíveis. Exaurido o inciso anterior (II), traremos à tona o disposto no inciso III: não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas. Trata-se de umas dentre as demais obrigações dos Condôminos. Para que haja uma alteração da fachada, é necessário a aprovação da unanimidade dos Condôminos. Exemplo de alteração da fachada: a modificação da janela convencional por uma sacada. Lembrando ainda que, a simples instalação de vidraças e cortinas (respeitando a convenção e o regimento interno sobre as especificações) não configurará alteração. Logo, não necessita de Assembleia específica nem mesmo de quórum. A instalação deve seguir, sim, um padrão ante às recomendações da convenção e regimento. Agora, adentraremos ao último dos deveres dos Condôminos: das às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes. Significa dizer que todos os Condôminos devem utilizar os espaços em conformidade com o que determina a convenção ou o regimento interno. A saber: ao adquirir uma unidade de um de condomínio residencial, não será permitido que esse adquirente monte um escritório de advocacia, tendo em visto à destinação residencial do edifício. Diferente se fosse um condomínio misto. Sendo, o Condomínio, somente residencial, não pode, é vedado por lei, diga-se de passagem.

O final do inciso faz menção aos bons costumes. É um tema meio subjetivo, portanto, deve ser bem definido no regimento interno. Aqui na Capital, por exemplo, não seria visto com bons olhos – principalmente se o regimento vedar – um condômino ou possuidor utilizar o elevador sem camisa ou, pior, de sunga ao ir à piscina. Essa mesma regra não seria razoável em um condomínio litorâneo. Imagine quão ilógico seria a vedação de roupas de banho no trânsito em elevador de um condomínio beira mar? Não faria sentido algum, inversamente proporcional a mesma situação em um condomínio na Avenida Paulista.

O parágrafo primeiro versa que, não sendo objeto da Convenção, o juros moratório decorrente da inadimplência da cota condominial, será estipulado a quantia de um porcento ao mês, ou ainda dois porcento sobre o total da dívida. Jamais poderá existir, sob pena de reparação por perdas e danos, uma multa superior ao estipulado no Código Civil. O último instituto do tema, previsto no parágrafo segundo do artigo 1.336, CC, faz menção ao Condômino que, reiteradamente, não cumpre com as regras convencionadas. Essa figura pagará uma multa de até o quíntuplo do valor de sua cota condominial, sem prejuízo das possíveis perdas e danos, se for o caso. Havendo omissão por parte da Convenção, basta uma fração de 2/3 dos condôminos restantes (ele obviamente está excluído) para discutirem sobre a cobrança da multa ao contumaz infrator.

Dado o exposto, finalizamos o estudo exclusivamente sobre os direitos e deveres dos Condôminos. Em breve, abordaremos assunto diverso e, iguais aos pretéritos, de inquestionável relevância.

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